Facebook Twitter
вторник, 6 декабря 2016

Интервью


Онлайн-интервью генерального директора Александра Бравермана Газете.ру.


В редакции «Газеты.Ru» завершилось онлайн-интервью с главой Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (фонд РЖС) Александром Браверманом. Гость редакции ответил на вопросы читателей, посвященные проблемам развития рынка жилья и заявил о неподведомственности фонда Минрегиону. По словам Бравермана, сообщение министерства на сайте о том, что фонд РЖС является подведомственной и курируемой организацией, может вызвать неясность у инвесторов.

—Здравствуйте, Александр Арнольдович. Рады видеть вас в "Газете.Ru". // "Газета.Ru"

—Здравствуйте. Спасибо за приглашение.

—Какой объем средств от продажи участков с аукциона фонд заработал за прошлый год? Превышает показатели 2011 года?// Yulia

—В прошлом году мы заработали 3,8 миллиарда рублей от продажи прав аренды и с учетом арендных платежей. Здесь надо сразу сказать, что есть определенные противоречия между фискальной составляющей, которая для нас теперь не является главной, и некой социальной направленностью, которую все больше и больше приобретает фонд. А именно, вы знаете, что под жилищно-строительные кооперативы земельные участки передаются бесплатно. Семьям, имеющим трех и более детей, земельные участки передаются бесплатно. Под голландские аукционы так называемые или аукционы с фиксированной ценой за метр квадратный участки тоже передаются бесплатно. Так вот, объем участков, переданных под вышеупомянутые три цели по социальной, превысил объем участков, переданных на аукционах. Поэтому в 2011-м этот показатель был несколько выше, он составлял 4,4 миллиарда рублей. Более того, у нас наблюдательный совет счел возможным изменить даже наши ключевые показатели эффективности в части финансовой составляющей с точки зрения снижения ее удельного веса в показателях.

—Как вы оцениваете эффективность системы "голландских аукционов"? Насколько зарубежная практика применима для России? // тт

—Говорить об репрезентативности выборки пока сложно, потому что у нас прошло два «голландских аукциона». Тем не менее мы их структурировали таким образом: они были разведены и в части локации, а именно это был Приморский край и Новочеркасск, и в части размера участков. Оба аукциона прошли хорошо. Это означает, что были разного размера застройщики при разных объемах жилья... Условно, средний застройщик при среднем объеме жилья, который для него поднимаем, готов идти на разумную маржу операционной прибыли. И большой застройщик — на большие участки. Мы считаем, что за «голландцами», за «голландскими аукционами» хорошее будущее.

—Александр, расскажите, пожалуйста о механизме назначения тех участков, которые выставляются на аукцион. Есть ли какие-то критерии или выбор падает на тот тип недвижимости, которого не хватает? // Иван Краснодар

—У нас есть система... И это как раз одно из тех достижений, которыми мы пытаемся сильно гордиться: у нас есть единая информационно-аналитическая система. Внутри единой информационно-аналитической системы есть система целенаправленного поиска участков. Мы делаем, как правило, четыре шага. Первый — смотрим, куда развивается тот или иной субъект федерации или город. Вторым шагом смотрим, попадает ли развитие сетей, возможно ли инфраструктурирование, не зашкаливает ли сумма средств на инфраструктурирование до этого участка. Третий шаг — мы меряем платежеспособный спрос нашего целевого сегмента, то есть среднего класса, поскольку мы нацелены на средний класс и на жилье экономкласса. И четвертый шаг — мы смотрим, есть ли там федеральный участок.

—Если эти четыре фактора совпадают или по меньшей мере большинство из них совпадают и мы понимаем, как надо доделать остальное, то мы просим губернатора внести именно этот участок целевым образом. Мы имеем право, если этого не происходит, инициировать внесение такого участка. Поэтому эти участки отличаются от того, что мы делали в начале.

—В начале это было сегментами хаоса, я вам об этом говорю совершенно честно. Это был первый период: мы как снегоуборочные машины работали, загребали все что было. Теперь эти участки висят, не неподъемным, но существенным образом на фонде. Но они, тем не менее, потихоньку уходят. А те участки, которые целенаправленным поиском найдены, они находят немедленно своего покупателя. А самое главное, покупатель-застройщик понимает, что у него есть самое главное — конечный покупатель, который будет генерить денежный поток.

—Александр Арнольдович, а ведется ли какой-то подсчет людей, которые приобрели квартиры в доме, построенном на землях фонда? Если да, сколько их насчиталось за 2012 год? На сколько для них была снижена цена? // Мария Смирнова

—Да, конечно. У нас один миллион 25 тысяч метров квадратных заселено. И у нас сейчас в производстве в 36 регионах 97 проектов дополнительно. Что касается учета заселения, то посекционно можно зайти к нам на сайт и посмотреть. Если это касается многоэтажных домов, то учет ведется посекционно. И мы мониторим это. Причем мониторим в реальном режиме, при необходимости с веб-камерами. А в остальных мы ведем это путем и командирования сотрудников, и мониторим в активном режиме, помогая застройщику взаимодействовать с естественными монополиями и с властями.

—Судя по новостям на сайте фонда, большинство аукционов разыгрывается в регионах. В каком городе или регионе реализовывается наибольшее количество земельных участков? С чем это связано? Там ниже цена, чем, например, в Москве или Питере? Насколько и почему? // Рита

—По проданным и по жилью они, как правило, совпадают. Это и Курск, это Киров, Приморский край, Московская область, Москва, Чебоксары, Тюмень.

—Тут много говорится о доступном жилье. На ваш взгляд, сколько оно должно стоить?// риэлтор

—Доступное жилье в Москве... Вопрос сложен для ответа с точки зрения счетной. Москва — это ведь совершенно отдельный кластер, который отличается по целому ряду параметров от Российской Федерации. Например, макроэкономические параметры вам известны — там 25 процентов валового регионального продукта от России, 40 процентов инвестиций, от всех, которые идут в Российскую Федерацию. Естественно, это привлекает значительный капитал и инвестиции в жилье. Капитал и инвестиции в жилье при неадекватном ответе на этот спрос предложением, а пока такого адекватного ответа полностью нет, естественно, взвинчивает цены на жилье. Поэтому говорить о доступности жилья в Москве и сравнивать его с другими субъектами федерации некорректно.

—Что касается других субъектов Российской Федерации, мы считаем, что на участках, которые представляет фонд, и при том содействии, которое оказывает фонд, в подавляющем большинстве случаев цена может для конечного покупателя не превышать 30 тысяч рублей за метр. Вот пять субъектов, в которых сложности, не такие как в Москве, но есть. Еще четыре субъекта: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Московская область и Краснодарский край. Они не репрезентативны, их данные невозможно будет экстраполировать на Российскую Федерацию.

—Россия - это не только Москва, что делается в плане развития малых российских городов фондом. Имею в виду, какие средства поддержки индивидуального строительства (например, прокладка инфраструктуры: дороги, газовые сети и т. д.) предлагаются фондом ввиду отсутствия в малых городах у населения крупных денежных ресурсов. 2-й вопрос. Почему перестали планировать развитие городов целыми комплексными районами или я этого просто не замечаю? Приведите удачные примеры. // Влад Патов

—Мы не занимаемся планированием городов и не занимаемся планированием районов. Мы вписываемся в планы развития территорий. Мы стараемся не оказывать влияние на изменение этих планов. Только в том случае, когда у нас появляются большие земельные участки, ну, например, могут появиться земельные участки от Министерства обороны. Что меняет в принципе подход к планированию территории. Ибо, когда все это планировалось, эти участки не принимались в расчет совершенно обоснованно, потому что они были за пределами достижимости. Ну тогда мы будем влиять. А что касается террпланирования, мы этим не занимаемся. И это принципиальная позиция.

—Александр Арнольдович, добрый день! Вы, как представитель власти, скажите, почему опять государство ориентируется на строительство малогабаритного жилья. Насколько я понимаю, жилье экономкласса по своим параметрам мало чем отличается от хрущовок. Сколько могут наши граждане ютиться в малометражках? Анна Леонидовна // Анна Леонидовна

—Все зависит абсолютно от платежеспособного спроса. Если уважаемая наша читательница сегодня по своим материальным возможностям в состоянии приобрести бОльшее жилье, то никаких ограничений для нее нет. Мы ориентированы на жилье экономкласса. Эта экономичность жилья описана в приказе 303 Минрегиона, и там, если мы все внимательно его посмотрим, там есть и шестикомнатные квартиры, поэтому никто никого не заставляет ютиться. Я бы не согласился с читательницей.

—Как вы оцениваете ситуацию в министерстве после смены министра и ухода Когана? Осталась ли возможность работать профессионально? // аппарат

—Вы знаете, я не занимаюсь совершенно личностными характеристиками сотрудников Министерства регионального развития. И для меня просто неразрешимый вопрос, это вопрос совершенно другого ведомства. Да, это наши коллеги, но я сознательно не берусь характеризовать коллег. Я надеюсь, что им достанет профессионализма для того, чтобы решить те сложные задачи, которые сегодня стоят. То, что там имеется элемент кадровой чехарды, ну это совершенно очевидно всем. И, естественно, кадровая чехарда не может положительно сказаться на скорости предоставления россиянам доступного и комфортного жилья. Понимаю, что говорю достаточно общо, но это вещи совершенно очевидные.

—Сейчас обязанности Когана в Госстрое выполняет Игорь Донато. Как вы можете охарактеризовать этого чиновника? Он сможет сработаться со Слюняевым? // Владимир

—Сейчас выполняет уже не Донато, а Токарев. Мы работаем и будем обязательно срабатываться. Мы будем работать со всеми и срабатываемся со всеми. У нас конечная цель вовсе не министерство. У нас есть конечная цель — это наши с вами сограждане, это средний класс. Мы знаем профиль этого среднего класса, мы маркетируем рынок. И ради этого среднего класса мы будем работать с любыми и со всеми, абсолютно. С любыми коллегами, я бы так сказал.

—Правда, что вы поднимаете вопрос переподчинения фонда РЖС из правительства (Минрегиона) к администрации президента? Как вы оцениваете поручение Путина Игорю Шувалову создать при президенте структуру, ответственную за доступное жилье? Зачем? // Петр

—Как абсолютно реалистичное. Но у меня информации о переподчинении фонд РЖС нет. Президент, как и всегда, принял совершенно взвешенное решение. И прошу это не воспринимать как дежурную фразу, вижу ваши ироничные улыбки на лицах. Владимир Владимирович принял это, мне кажется, абсолютно взвешенное решение по итогам непростого совещания, которое он проводил, по исполнению серии указов, которые мы в нашей среде называем 600-е, — указы, которые были подписаны в день инаугурации.

—Национальные проекты совершенно очевидно дали в ходе реализации скачкообразный рост, в том числе по жилью. Это были докризисные времена, надо об этом тоже честно говорить, рыночная ситуация была другой. Но они дали определенный скачкообразный рост.

—Это положительный опыт организации и работы таких координационных органов при президенте. А посыл и просьба к президенту от Игоря Ивановича Шувалова исходила именно о том, что такие проекты могут реализовываться только с президентского уровня.

—Это не дублирование функций, это координация. Попробую сейчас доложиться вам, почему считаю это координацией. Давайте последовательно подумаем, что нужно для реализации с двух сторон. У нас есть два блока с вами: блок спроса и блок предложения. Пойду сознательно совершенно от предложения, о спросе поговорим тогда отдельно. Спросовый блок — это земельные участки.

—Самый сложный вопрос, который всегда поднимается, — инфраструктура. Для того чтобы скоординировать действия по инфраструктуре естественных монополий, имеется в виду газ, вода, тепло, электрическая энергия, усилий даже суперминистерства иногда бывает недостаточно. А вы упоминали тут кадровую чехарду. В этой ситуации их совсем недостаточно. Значит, нужны большие координационные усилия, возможно, с другого уровня.

—Итак, у нас с вами есть земля, есть инфраструктура. Возникает взаимодействие с субъектами. Тут роль Минрегиона совершенно неоценима.

—Четвертый шаг — это предквалификация того, кто будет строить. Потому что даже у нас по 203 аукционам, которые мы провели, и по 97 проектам, которые реализуются на 140 участках, у нас четыре примерно процента застройщиков, которых мы просто ведем в ручном режиме. И не потому, что они недобросовестны, совсем нет. С недобросовестными очень легко, расторгается контракт и все. Нет никаких проблем. Там жесткий очень подход.

—А здесь мы их ведем в ручном режиме. Они неумехи просто. Эти четыре процента — мы их тщательным образом, если хотите, исследовали. Это скорее не застройщики, а инвесторы, у которых был определенный денежный навес. И им кто-то сказал: девелопмент — это крайне высокодоходная отрасль, где можно быстро и хорошо заработать. Они пошли, не имея опыта в девелопменте. В результате службы заказчика нет, строители с трех вокзалов собраны.

—Предквалификации не было, именно поэтому мы попросили законодателей внести такую инициативу. Наш постоянный коллега и партнер, первый заместитель председателя комитета Государственной думы Шаккум Мартин Люцианович, и председатель комитета Алексей Русских, они очень сильно с нами взаимодействуют, помогают нам. В наш закон были внесены требования по предквалификации. Они сводятся к нескольким блокам. Первый блок — это наличие у застройщика опыта, который оцифровывается тем, что он должен предъявить при приходе на проект, показать, что он имеет опыт возвещения не менее одной третьей площадей от тех площадей, которые должны быть построены. А также по финансовой устойчивости. Это не означает, что застройщик, у которого сегодня есть опыт, но нет денег, не может синтезироваться с банком.

—Как продвигается работа РЖС, с РЖД и "Ростехнологиями", когда и где будут видны конкретные результаты? // Дмитрий

—У нас есть целый ряд проектов, анализ сейчас идет по ТПУ (транспортно-пересадочные узлы). И мы ожидаем в течение 3—4 месяцев от РЖД плана действий. Радиус передвижения этих ТПУ не более полутора километров. Там надо внимательно посмотреть, где затраты РЖД окупятся таким образом, чтобы жилье и приток пассажиров на эти ТПУ окупили те затраты, которые будут у них. Мы ожидаем в ближайшее время предпроектных предложений, и у нас они уже есть по Иркутску, Твери, Волгограду, в Тамбовской области по Кирсанову и в Ханты-Мансийском округе. Но нам нужно будет обязательно сделать такие планы действий.

—Там должно быть крайне удачным сочетанием транспортной доступности жилья для среднего класса. Комфортные электрички. Причем, комфортные электрички строятся для разного класса. Мне сегодня Сергей Семенович Собянин, когда мы после подписания соглашения с ним говорили, рассказал о той электричке, которая сейчас строится на Рублевском шоссе. На Рублевке строится электричка, и я вас уверяю, что очень многие жители Рублевки будут ездить на этой электричке. Важно, чтобы она была комфортной. Это вопрос выбора всегда: 30 минут комфортной электрички или два с половиной часа в суперкомфортном автомобиле, но в пробке, без движения.

—Теперь о «Ростехе». Мы работаем с «Росэлектроникой», это один из многочисленных холдингов крайне эффективно выстроенной госкорпорации «Ростех». Я волею судеб принимал участие в ее конструировании, когда у многих коллег были сомнения, работает это или нет. Были сомнения и у нас, когда мы конструировали эту корпорацию. Но из абсолютно убыточной, с тяжелыми непрофильными активами, корпорации, которая, если мне память не изменяет, сейчас объединяет более 500 предприятий и пакетов акций, корпорация вышла на прибыль в полтора миллиарда долларов за короткий срок. Поэтому теперь сомнения не имеют под собой почвы. А с «Росэлектроникой» мы рассматриваем сейчас возможность сотрудничества. Уже план действий есть, мы им дали перечень организаций-застройщиков, с тем чтобы те приборы, например, датчики движения, светодиодные лампы, которые производятся, могли на этих участках реализовываться.

—Александр Арнольдович. ранее говорилось, что РЖС и Сбербанк разрабатывают проект специальной ипотеки для молодых ученых. Пилотным проектом было распределение земель в Новосибирске. Применима ли такая практика для Москвы? По каким критериям отбираются кандидаты для участия в программе? // молодой ученый

—Вне всякого сомнения.У нас имеется на сегодня в разной стадии готовности 31 кооператив уже, и они идут в плавание, — это примерно четыре заявки в месяц без всякой социальной рекламы. Мы ожидаем, конечно, кратного, просто кратного роста здесь. У нас возникнут определенного рода проблемы с численностью персонала, который это ведет. У нас есть дирекция, но проблемы совершенно очевидно возникнут, потому что кооператив — это самоорганизация граждан.

—Любой, кто вешал домофон в доме или смотрел фильм «Гараж», понимает, что такое кооператив. Договариваться с застройщиком самостоятельно очень сложно. Мы сейчас на сайте у себя дорабатываем рекомендации по взаимодействию с застройщиком. Потому что мы что можем? Мы обязаны передать землю бесплатно, после того как они 30 процентов взносов соберут. Мы обязаны предоставить проекты повторного применения, как альтернативный выбор для них. И мы обязаны помочь с инфраструктурированием. То ли имплантировав в программу естественных монополий, то ли добив иногда деньгами. Особенно когда касается воды. Но мы не можем, когда образовался кооператив и у него образовалось правление, за них провести переговоры с застройщиком. И такое снижение цены на 25—30 процентов не автоматически транслируется на застройщика.

—Застройщик говорит: здорово, земля бесплатная — отлично, а я цену могу установить, например, такую. Это уже дело кооператива, И вторжение в такое решение для нас неправильным будет. Поэтому тут очень важно для тиражирования выбрать правильную форму взаимодействия с застройщиком.

—На каком этапе находятся переговоры с ВЭБ по созданию специализированного банка жилищного строительства и ипотечного кредитования? Расскажите,пожалуйста, о механизме его работы? Как будет распределена схема его финансирования? // Пупкин

—Мы вышли с такой инициативой в ВЭБ. Она прорабатывается ВЭБом в правительстве. И мы надеемся, что ВЭБ на базе одного из двух банков, которые у него есть, создаст. Это внутреннее дело ВЭБа. Другое дело, что они должны нам дать процедуру, и тогда мы начнем взаимодействовать.

—Теперь, вернувшись к кооперативам, это очень важно, Сбербанк, и в частности его председатель Герман Греф, ведет эти проекты практически лично, он смотрит за кооперативом. Было поручение тогдашнего председателя правительства, а ныне президента Российской Федерации Путина Владимира Владимировича. И там сделан специальный ипотечный продукт по уже теперь безусловному названию «Молодой ученый». Такой продукт будет совершенно очевидно реализован на острове Русский. Реализацию такого продукта мы будем инициировать в Санкт-Петербургском аграрном университете. Ну и еще в 30 проектах.

—Мы ожидаем эффекта снежного кома. У нас будет проблема с численностью. Типовой устав утвержден 108-м постановлением правительства. Порядок формирования списков утвержден. Все есть абсолютно. Но это трудно, и мы обязаны помогать нашим согражданам, потому что ну не могут врачи «скорой помощи», организовавшись в кооператив, даже получив льготы, утрамбовать застройщика, я прошу извинить за вульгаризм, на то, чтобы цена была ровно на эти 30 процентов ниже. Это проблема. Как выходить из этой проблемы? Не всегда они могут и юриста нанять. И такое бывает.

—А вы сталкивались с такой ситуацией, когда правление, руководство таких кооперативов и не имеет намерения утрамбовывать застройщика? // "Газета.Ru"

—Нет, я не думаю, что такая ситуация будет. Знаете, почему? Потому что кроме правления существует кооператив. Например, на острове Русский кооператив составляет многие сотни. Я сознательно говорю сейчас, не называя точные цифры, потому что эта цифра измеряется, по-моему, суммарно на сегодня это более 400 человек. Это как раз есть тот обратный общественный контроль в рамках одного кооператива. Попробуйте там коррупцию развести. Это вряд ли. Опасений таких нет.

—Расширение Москвы затруднило работу фонда из-за переоформления статуса земель? Там, в "новой Москве", очень много земель Минобороны. И еще один связанный вопрос: назначение Шойгу повлияло на взаимоотношения с министерством? Сергея Кужугетовича характеризуют как непробиваемого, когда возникает вопрос о том, что надо чем-то поделиться. // Виталик

—Я просто радикально не согласен, потому что работа с Министерством обороны продвигается. Она приобрела такой позитивно скачкообразный характер с приходом Сергея Кужугетовича. И в 17 субъектах Российской Федерации участки, которые, я хочу подчеркнуть, не предназначены для целей обороноспособности и обеспечения национальной безопасности, нам уже представлены.

—Представлены они в двухступенчатом режиме. Часть из этих 1700 гектаров, которые запрашивали губернаторы, уйдут в муниципалитеты для компенсации тех затрат, которые несут муниципалитеты на содержание военных городков, которые им передаются. Часть перейдет в фонд. И это уже вопрос нашей работы с субъектами Российской Федерации.

—Поскольку, как вы знаете, у нас зафиксирован разноскоростной режим освоения нами и субъектами. У нас на сегодня в четыре раза быстрее.

—Теперь что касается позиций министра обороны, которые мне известны не понаслышке, мы с Сергеем Кужугетовичем взаимодействуем в течение 20 лет, взаимодействуем абсолютно положительно.

—Позиция министра ровно обратная тому, что говорит Виталик. Действующий министр обороны нацелен на свою профильную деятельность, абсолютно, и со всеми непрофильными активами, не в ущерб военнослужащим, готов расставаться. Поэтому мы довырабатываем механизм, как обеспечить на этих участках, которые нам переданы, интересы военнослужащих и членов их семей, и эти участки передаются легко. Но справедливости ради надо сказать и следующее, что за три дня до того, как он ушел в отставку, Анатолий Сердюков по пяти субъектам дал согласие на передачу участков. Я знаю, что сейчас принято ругать Сердюкова везде, но справедливости ради это подчеркиваю. Но темпы работы при Анатолии Сердюкове и Сергее Шойгу радикально разные. Если там за четыре года наконец мы получили по пяти субъектам согласие на некоторые участки, то здесь за два месяца работы Сергея Кужугетовича — это 1700 гектаров. Почувствуйте разницу.

—Когда планируется выставить на торги участки Минобороны? // Катя

—Это зависит от того, как быстро мы сработаем с субъектами, это раз. И во-вторых, от того, насколько эти участки инженерно инфраструктурированы. Эти участки часто сидят на сетях. Это что такое — это полигоны, которые неожиданно оказывались в центре города по странному стечению обстоятельств. Я думаю, что порядка 6—7 месяцев — это реальный результат, реалистичный.

—РЖС подписал дополнительное соглашение с Москвой -- что в нем нового, зачем требуется еще один документ, если предыдущий был вполне рабочим? // Геннадий

—Сегодня прямо. И от них к вам приехал, как мы договаривались. Это уточнение соглашения, которое касается прежде всего регламента и информационного обеспечения. Также оно затрагивает определенным образом «новую Москву». У нас 412 участков, которые находятся в проработке в «новой Москве». И мы видим, что без нового регламента и без постоянно работающей рабочей группы, а она работает сейчас дискретно, сложно, это надо все еще раз жестко законструировать. Эти 412 участков, общая площадь там составляет 5300 гектаров, — федеральные, мы не сможем на паритетных началах быстро их выставить. А мы обязаны их быстро предоставить, причем не только быстро, но и комплексно. Под комплексностью я понимаю два среза. Первое — это то, что там должны быть созданы рабочие места и к ним пристегнуто жилье. Это первый вид комплексности. А внутри подблока жилья должна быть комплексность, которая касается обеспечения социальной инфраструктуры в полном объеме — детсадами, поликлиниками, школами, отделениями милиции, пожарной безопасностью и так далее. И думаю, что мы будем паритетно подходить к этому.

—Мы взяли на себя обязательства в этом соглашении, это принципиально. Мы взяли на себя обязательства оказывать содействие правительству города Москвы в прохождении этих участков в федеральных органах исполнительной власти. Поскольку у нас это проходит несколько быстрее, так, мягко говоря, разика в 1,7, ну практически в два, мы будем обязательно оказывать такое содействие. Я хочу подчеркнуть, что сегодня Москва не имеет права получать федеральную землю. По закону 161 ФЗ могут получать земельные участки только субъекты Российской Федерации, которые выставляли свои собственные участки на торги по федеральному законодательству. И имеют право получить их в объеме 1/3 от выставленных последние три года. Но Москва этим не грешила. Между тем Москве жизненно необходимы участки под транспортную инфраструктуру, под социальную инфраструктуру, под новые рабочие места. Было найдено решение, комиссия под председательством Игоря Ивановича Шувалова будет эти вопросы рассматривать, и мы будем вести их, если хотите, в полуручном режиме, чтобы Москва их получала. Мы, со своей стороны, рассчитываем на быстрое прохождение на ГЗК участков, которые будут переданы в собственность фонда.

—Александр Арнольдович! Всегда-ли конструктивно складываются взаимоотношения застройщиков -- арендаторов земель фонда с представителями местных органов власти? Ведь в конечном итоге от последних зависят сроки получения разрешения на строительство на арендуемом участке. На вашем сайте президент России анонсирует получение разрешения на строительство при содействии фонда в течение 11 месяцев. Всегда ли так происходит на практике? // Аристово-Митино

—Я бы поправил нашего визави: президент ничего не анонсирует, тем более на нашем сайте. Это мы позволили себе процитировать президента. Президент действительно на Истре, посещая наш объект и имея на руках проанализированные документы, счел возможным упомянуть действительно сокращение сроков. И более того, поинтересовался, чувствуют ли все разницу в сокращении сроков. Как достигается такое сокращение сроков? Тоже никакого волшебства собственного изготовления нет. Просто прописывается план освоения участка, который визируется всегда инфраструктурщиками, естественными монополиями. И четко понятно из этого плана освоения участка, кто возьмет на себя социальную инфраструктуру. Это не обязательно и не всегда областные или муниципальные власти. Хотя, в общем-то, это муниципальные и субъектовые полномочия, как правило. Но очень часто берет на себя их застройщик, и тут тоже можно понять особенно муниципалов, у которых на эти цели денег нет, и они превращаются тогда в тормоз: значит, раз у них нет денег и им не дают строить, они просто естественно начинают тормозить процесс возведения жилья. Значит, лучше застройщику построить и не получить сверхприбыли, а получить нормальную прибыль. Под такой нормальной прибылью мы понимаем прибыль от 15 до 20 процентов, как правило, это 20 процентов. Это сверхприбыль, если сравнить ее с нашими зарубежными аналогами. И взять на себя строительство социальных объектов.

—Поэтому мы не чувствуем особенно барьеров, если честно. Мы так и позиционируем себя, в том числе и для иностранных инвесторов. Мы так и позиционируем фонд как организацию, у которой практически нет административных барьеров. И это сохранение достаточно высокой нормы прибыли, о цифрах, о которых мы с вами говорили, при практически нулевых рисках.

—А иностранные инвесторы готовы верить? // "Газета.Ru"

—Они не просто готовы верить, они это подтверждают деньгами, это самое лучшее подтверждение. Итальянская фирма «Итака» пришла и приобрела на аукционе, я хочу подчеркнуть, на равных условиях, в национальном режиме, приобрела участок для строительства завода по производству строительных материалов в Саратовской области. Инвестиции туда составляют 150 миллионов долларов США. Поработав с нами в течение короткого периода, они подали заявку еще на шесть участков. Итого это миллиард долларов. Причем миллиард в обозримой перспективе. По графику возведения этих заводов это три года до ввода и примерно четыре с половиной года до выхода на проектную мощность.

—Компания IMG приобрела более 200 гектаров тоже в сотрудничестве с российскими компаниями, и они с удовольствием ищут здесь партнера, потому что партнер знает местные особенности, он знает местных поставщиков. Мы сейчас обходим вопрос, как часто формулируем, исторических затрат или сопровождения проекта. Потому что на наших площадках нет необходимости искать такого партнера. Мы и есть тот партнер, с которым не нужны исторические затраты. Но он знает поставщиков, он знает лучшие условия для быстрого контакта с инфраструктурщиками, и так далее. Так вот, компания IMG приобрела участки, где будет возведено в Нижнем Новгороде более одного миллиона метров квадратных.

—Далее, это мы говорим уже о реализуемых, не о намерениях. Если перейти к блоку намерений, то это «Макдоналдс», который заявился на огромное количество участков. В частности, в Санкт-Петербурге по улице Советская дом, 2. Там же, на этом же участке, хочет построить отель, такая малоизвестная фирма, как Hilton. Участок этот без целевого назначения, он может быть реализован и так, и этак. «Макдоналдс», как сетевая компания, так же как и Metro, и «Кастарама», заявляется по сетке, а не по точке. Для нас это такой базовый момент, и мы хотели бы, чтобы такой инвестиционный микроклимат, который создан на участках фонда, перестал быть микроклиматом, а стал более широким.

—Госстрой предлагал согласование инвестпрограмм естественных монополий с планами по строительству жилья. Как будете заставлять "Газпром" или какой-то водоканал проводить трубы к новому микрорайону, а не чинить старые и дырявые или там проводить газ пенсионерам в селах? // Сергей

—Жесткая формулировка вопроса. Может быть, ответ мой будет неожиданно мягким. У нас нет нужды заставлять естественные монополии. Потому что естественные монополии заинтересованы тащить трубу или сеть ровно туда, где у них будет конечный потребитель, там, где образуется денежный поток. Вернусь к началу нашего разговора. Если вы помните, мы говорили о целенаправленном поиске участков, в том числе и маркетинговой его составляющей. Мы понимаем этот денежный поток. А значит, там есть конечный потребитель. Поэтому имплантация этих участков в программу естественных монополий не является для нас критически сложной задачей. Было бы неверно, нечестно говорить, что все идет прямо щелчком, это неправда. По целому ряду участков у нас возникают проблемы, у нас есть рабочие группы. Самое главное наше здесь достижение, я считаю, то что все прописано до регламентов. Это не соглашения, это регламенты: делай раз, делай два, делай три. И я не вижу непреодолимых проблем в работе с естественными монополиями. Более того, считаю, что такой опыт должен быть тиражирован.

—Когда деньги от приватизации госимущества начнут направлять на строительство инфраструктуры для доступного жилья? Договорились о чем-нибудь конкретном? Раньше говорили, что пакет акций МРСК продадут и направят деньги на инфраструктуру, теперь энергосети объединились и перспективы приватизации под вопросом. А где взять деньги? // Nord

—Этот вопрос не ко мне. Просто вопрос не мой, мы не распоряжаемся этими деньгами. Я не виляю тут, просто как я могу ответить за распорядителя. Тема обсуждается. Но есть распорядители этих средств, и говорить за них было бы наивно.

—Сейчас единственный способ стать владельцем нового жилья в городах -- это купить его от застройщика. Почему граждане не могут создать ЖСК и самостоятельно построить новый многоквартирный дом, получить земельный участок и возвести жилой дом, особенно если речь идет о Москве или Подмосковье? Самое смешное, что ЖСК вдруг ожили у таких уважаемых компании, как ПИК или "Ведис", но к некоммерческому объединению граждан это не имеет никакого отношения, закон о ЖСК воротилы строительного бизнеса используют для законного ухода от ДДУ и 214-ФЗ. Как же быть людям, которые хотят организовать реальное ЖСК, чтобы СТРОИТЬ, получить земельный участок и построить дом пригласив тот же ПИК в качестве подрядчика? // Евгений

—Во-первых, мы не сталкиваемся с проблемой этих воротил бизнеса. Для нас все одинаковы: и маленькие компании, и большие. Более того, и воротилы-то себя чувствуют одинаково все с нами. О неожиданности оживления кооперативов. Мы не считаем, что оживление неожиданно. Это плод тяжелой и долгой работы. Более того, это нашло свою реализацию только на участках фонда. Теперь жилищно-строительные кооперативы не ожили, а организовались вновь. Потому что раньше, я хочу это подчеркнуть, они не имели никакой государственной поддержки при СССР, вообще никакой. И ваше право основное или мое право основное, как члена кооператива, было вытащить при жребии подъезд и этаж. Все, точка.

—Ни проект, ни локация, ни цена не обсуждались. Этого не было. Ни застройщик. Вам давали возможность вступить в кооператив. Ну вы из шапки могли вытащить первый этаж или последний, который не предлагать. Лично я помню из своего советского прошлого.

—Принципиальное отличие тех кооперативов, которые сегодня реализуются на землях фонда, это государственная поддержка. Это бесплатная передача земельных участков. Это бесплатная передача проектов повторного применения. Это означает, что вам не надо ни с кем их согласовывать, вы просто посадили их на участок. При этом и геодезию делаем, и геологию в целом ряде случаев. И третье — это оказание поддержки в инфраструктуре. Это минус 30 процентов по цене. Только эти 30 процентов надо овеществить, сделать их осязаемыми. То есть, грубо говоря, чтобы застройщик в эти 30 процентов не вошел, это 30 процентов граждан. Он свою маржу должен получить, вне всякого сомнения. Но он не платит за землю, он получает дешевле инфраструктуру. И ему в ряде случаев мы не можем навязать, и кооператив ему не может навязать проект повторного применения. Но он имеет возможность получить этот проект. И он должен сказать кооперативу тогда, почему этот проект нереализуем. Проект прошел международные конкурсы, которые мы проводим с Союзом архитекторов, академией архитектуры. И там столько молодых ребят талантливых. Это супер, просто супер. И то, что новая генерация приходит, — это большая надежда.

—Александр Арнольдович, здравствуйте. Меня зовут Сергей. Я живу в городе Пермь. У меня такой вопрос: в прошлом году вы говорили, что РЖС готов предоставить площадки для производства строительных материалов в Пермском крае иностранным инвесторам. Чем он так привлекателен? Нашлись ли эти инвесторы и сколько они уже вложили? Не помешают ли такие предприятия повседневной жизни и облику города? Спасибо. // Сергей Федорович Кузькин (Пермь)

—Давайте со второй части начнем. Существуют нормы и правила. И никогда предприятия по производству строительных материалов не будут мешать повседневной жизни граждан. Наоборот, создадут дополнительные рабочие места, дополнительную налогооблагаемую базу для реализации социальных проектов. Это первое.

—Второе — почему Пермь привлекательна. Инвестиционным климатом, и второе — это локация. Смена губернатора не повлияла. Басаргин Виктор Федорович крайне позитивен, он прекрасно знает работу на месте. Как заместитель полномочного представителя президента, он прекрасно знает работу на федеральном уровне. Я считаю, что это один из сильных губернаторов. И, наоборот, это усилит интерес иностранцев. Это та же компания «Итака», которая сетку строит, она смотрит внимательно на Пермь. Еще раз, «Итака» — инициатор. Это не означает, что они автоматом выиграют аукцион. Есть еще другие компании. Есть иностранные инвесторы. Я не хотел бы называть компании, но это и европейские иностранные инвесторы, и азиатские. Эти участки продаются с целевым назначением, под промышленность строительных материалов. Но без указания конкретного вида стройматериалов. Потому что тогда это было кастомизировано, это было бы под конкретного застройщика, и это неправильно.

—Приобрел недвижимость в проекте РЖС "Аристово-Митино". Проект в стадии заморозки, застройщик работ не ведет. На поле стоят коробки , срок сдачи уже сдвинут на два года. После многочисленных обращений в РЖС ответа до сих пор нет. Разрешение на строительство объекта до сих пор нет. Местная администрация вставляет палки в колеса. Получается, что за вывеской РЖС скрывается мошенник-застройщик. Как после такого верить в проекты РЖС? // Антон

—Это для меня очень тяжелый действительно вопрос. Потому что мы репутационные риски расцениваем как самые главные риски. Я берусь самым детальным образом разобраться, во-первых, почему не получили ответа на обращение. А во-вторых, какие такие палки в колеса вставляет местная администрация. Просто я на себя это беру, и мы обязательно дадим ответ на этот вопрос в ближайшее время. Но такая острота проблемы для меня возникла первый раз.

—Вы любите свою работу? Чем вас привлекает работа в госструктуре? Никогда не было желания уйти и заняться собственным бизнесом? // Студент

—Во-первых, я не работаю в госструктуре. Это действительно государственный институт развития, это правда. Но, если хотите, это некий кентавр. И вот почему. Мы изымаем земельные участки как государственная структура, это правда. И нас 21 декабря прошлого года на своей коллегии поддержала пунктом 2.4 Генеральная прокуратура Российской Федерации. Все наши участки доказали эффективность своей реализации. Проверка нас Генпрокуратурой не выявила каких-либо серьезных нарушений. Совсем не выявила, то есть, Генпрокуратура ограничилась информационным письмом. Вы знаете, есть там дальше представление, дальше возбуждение уголовного дела, далее по тексту. Значит, информационное письмо, более того, направлено в Попечительский совет фонда, Генпрокуратура не сочла необходимым приходить после четырехмесячной проверки.

—А вот предоставляем участки на аукционной на основе абсолютно рыночной. Мы конкурируем с муниципальными участками, с участками неразграниченными, с субъектовыми. И, наконец, с участками, которые находятся, например, в залоге у банков. Но у нас есть одно неоспоримое преимущество в рыночной части. Я уж не говорю о том преимуществе, которое у нас есть в госчасти, оно совершенно очевидно.

—Самое главное преимущество — это поддержка наших первых шагов, и продолжающаяся, дай Бог не сглазить, поддержка президента и премьера. Это реально так. Потому что продление 234-го постановления в сентябре 2009 года Владимиром Владимировичем Путиным оказало просто решающую роль в развитии фонда. По закону мы там бессрочны, у нас эксклюзивные права. Но было 234-е постановление, которое создавало одно «окно». Оно действовало год. И как раз перед аукционами председатель правительства тогдашний, а нынешний президент, счел возможным его продлить. Потом, после анализа результатов работы фонда, данное постановление было продлено до 1 января 2016 года. Поэтому это не простой реверанс, это совершенно конкретные формы.

—У нас, бесспорно, по изъятию возможности сейчас большие. И наши прежние оппоненты — Россельхозакадемия, Минсельхоз, это основные правообладатели, и Минобороны — ведут себя совершенно иначе сейчас. Просто перпендикулярно, я бы сказал. В частности, завтра в 16 часов очередное заседание рабочей группы Россельхозакадемии. Я сегодня приехал из Минсельхоза в 13 часов, мы провели очередное заседание рабочей группы. Это рутинная работа. Но, тем не менее, ее ведет либо министр Федоров, либо его первый заместитель Манылов, а там ведет президент академии Романенко и ваш покорный слуга в обоих случаях. У нас идут часто дискуссии по участкам, но это уже другой совершенно разговор. И поддержка, конечно, Генеральной прокуратуры для нас будет играть очень большую роль.

—Я приведу один пример. 1100 гектаров в Новинках. Там просто жульнические были операции, которые вскрыла Генпрокуратура. Новинки — это Нижний Новгород, в близости стадиона. Явно совершенно суперразвивающееся направление. Мы очень долго бились там.

—Барнаул, то же самое, — 134 гектара. Это огромные массивы. Поэтому с изъятием можно было бы сейчас тут плач развести, но я не считаю эту проблему сейчас такой самой острой.

—Бесспорно, по каждому участку идет дискуссия. Мы сегодня, например, отложили два участка, потому что они используются правообладателем, и нет пока понимания, как перенести его профильную деятельность на другой участок. Между тем эти участки находятся прямо возле дороги. То есть они абсолютно пригодны для жилья. А для сельхоздеятельности возможно выделение других федеральных участков, большей площадью, чтобы сбалансировать решение проблемы, которую Владимир Владимирович ставил в программных статьях, — увеличение пашни. Она может быть чуть дальше. Вот сейчас когда мы ее найдем, это такая традиционная процедура, но она носит достаточно рутинный характер.

—И вторая часть: мы там конкурируем реально. Почему наши участки более привлекательны? Потому что часто те, кто сегодня является правообладателем, они участки брали в том же режиме, в каком мы проработали первые полгода: подвернулось что-то — и схватили. Он не инфраструктурируим, население не хочет туда ехать, там нет точки приложения труда, места приложения труда, его невозможно продать.

—Есть такой знаменитый предприниматель — Александр Лебедев, который написал в письме, что у него 40 тысяч гектаров, а вот тут фонд ковыряется с какими-то жалкими тремя тысячами гектаров. А у него 40 тысяч. Но только туда никто не хочет ехать. Они не в спросе. Есть проблема. Они не инфраструктурированы, там ДнепроГЭС надо построить и создать вокруг этих 40 тысяч гектаров, условно, я сейчас не про Лебедева, а просто про общий случай, и создать там конгломерат заводов. Для того чтобы создать рабочие места, потом туда подвести инфраструктуру. А может быть, это сделать в том месте, где легче создать промышленное производство или бизнес-инкубаторы, новые высокотехнологичные рабочие места.

—Еще буквально два слова о личном. Собственный бизнес у меня был. И это была компания, которой, по-моему, год назад исполнилось 20 лет. Это компания «Маркетинговый инвестиционный проект». Это была самая крупная компания по маркетинговым программам. Она не ограничивалась никогда маркетинговыми исследованиями. Она родилась с кафедры, которой я заведовал. В моей жизни были счастливые периоды, а не только такие. Шучу, конечно.

—Когда я заведовал кафедрой, там были кафедральные работники, они за мной шли около 16-ти лет. И это была самая крупная маркетинговая компания в Российской Федерации. Мы не проиграли нашим иностранным конкурентам здесь ни одного конкурса по маркетинговым программам и привлечению инвестиций. В лучшие годы в этой компании работало до 180-ти человек. Это большая компания.

—Потом, когда я уходил на государственную службу, это было дважды в моей биографии, я передавал долю в ЗАО в доверительное управление, передавал банкам с государственным участием.

—Когда начался этот проект, во-первых, я почувствовал конфликт интересов, он совершенно очевиден, просто на поверхности лежит. И хотя не было тогда никаких предписаний. Я не госслужащий, и по формальному признаку. Но я почувствовал конфликт интересов и посчитал необходимым эту компанию реализовать, вот и все. Она была продана. Для меня это такой достаточно тяжелый был момент, все-таки 20 лет — это большой период. Желание реализовать какие-то свои проекты, бесспорно, есть. Более того, есть значительное число предложений от очень крупного бизнеса. Но считаю, что надо довести этот проект. Точка невозврата давно пройдена. Надо просто его довести железной рукой до точки тиражирования, до масштабирования.

—Когда это возможно?

—Это возможно в ближайшие 2—3 года. Еще раз, давайте посмотрим механизмы. По земле есть — есть. Создавайте фонды. По инфраструктуре регламенты есть. Тиражируйте их. По застройщикам, чтобы они были с руками, а не как тот сантехник из каррикатуры, которая в интернете, где у него руки не из плеч растут, а из другого места, две причем, обе.

—С банками: взаимоотношения налажены. Они в два направления кредитуют, застройщика, а самое главное — конечного покупателя. Тогда и у застройщика понимание есть денежного потока. Что мешает? Ни-че-го.

—Поэтому, значит, если этот проект будет реализован, и те, кто меня назначал на эту должность, разрешат мне уйти, именно так я ставлю вопрос, именно так. Я понимаю, что мы свободные люди, в свободной стране. Но давайте реально смотреть: я подвести их не могу. Разрешат мне уйти — меня трудоустраивать не надо, со мной проблем нет, на сегодня. Может быть, потом будут, никогда не говори никогда. Но на сегодня меня трудоустраивать совсем не надо. У меня пока есть возможность выбора. Что будет дальше — не знаю.

—Правда ли, что банки, не только лебедевский, но и другие тоже, обращаются к вам как к консультанту, а не только пытаются через вас продавать? // "Газета.Ru"

—Да, это правда. Более того, у нас встречаются парадоксальные совершенно ситуации. Не только по банкам, но и иностранцы, которые владеют вместе с российскими партнерами на законных основаниях, они хотят зайти — я сознательно сейчас употреблю вульгаризм — под крышу фонда, чтобы реализовывать свои проекты. Они видят, что это быстрее. Они могут нам эти участки подарить. После чего мы, заплатив налог за эти участки, выставим их на аукцион. Затем, если они приобретут, тогда мы вместе с ними будем реализовывать. То есть банк не скупой, а банк платит дважды. Но то, что они хотят это сделать, это правда. Это вопрос абсолютно финансовый. Это вопрос, готов ли потенциальный застройщик платить за участок, который у него сейчас, платить дважды. Он должен соизмерить, на мой взгляд, свои затраты в стандартном режиме. Вот он идет там в своем режиме каком-то сейчас. Этот режим для него медленный и дорогой. Он должен посчитать, сколько он тратит здесь. Он должен посчитать, если он придет и будет участвовать в аукционе и победит, но построит это не за пять лет, которые здесь есть, и не за пять рублей, а построит за два года и за три рубля. Это абсолютно счетная вещь.

—Мы готовы к такому, но только по закону. 161 ФЗ предписывает один-единственный механизм, другого нет. Может быть, назреет такая критическая масса, когда застройщики, которым сегодня тяжело, если не будет распространен механизм достаточно широко, выйдут с инициативой, поддержат депутаты, всякое может быть. На мой взгляд, есть более простой путь — тиражирование. Не надо придумывать новый механизм, надо просто выполнять. Это предмет всегдашней дискуссии. У нас ряд коллег пытался дискутировать о выполнимости или невыполнимости, еще раз, 600-х указов, как мы их называем. Однозначно говорю, вообще нет предмета для обсуждения. И не потому, что это указ президента. Не только потому, что это указ президента.

—Бесспорно, указ президента не подлежит никакому обсуждению, а подлежит выполнению. Но есть технология. Технология более трудная и менее трудная. Так вот, берусь утверждать, технологически все указы, которые касаются жилищного строительства, абсолютно выполнимы. И 20-процентное снижение цены достижимо за счет объемов. И предоставление бесплатно застройщикам при фиксированной цене. Ну мы же провели «голландские аукционы». Вот вам реализация указа. Он вышел в мае, в декабре аукционы проведены. Сейчас они будут дальше проводиться. Мы отбираем целенаправленным поиском внутри наших участков и выделяем под «голландцев» аукционы. Застройщику — бесплатно. Значит, это можно. Ну почему мы можем, а другие не могут? Значит, могут. Тут не надо дискутировать, не надо больше.

—Владимир Владимирович и ряд моих коллег, в частности, совершенно точно сказали, что люди хотят жить здесь и сейчас, сегодня. И на это есть механизмы, совершенно реализуемые. Есть «дорожная карта», она несовершенна, ее можно в какой-то части менять. Но это пошаговая процедура, такой step by step, шаг за шагом. Ее надо просто реализовывать. А мы иногда пытаемся утащить это все в дискуссию. Давайте мы переделаем. Давайте мы реки повернем. Вместо этого надо заниматься просто каждодневной, повседневной кропотливой работой. Тогда инвесторы придут. Все будет.

—Давайте попросим наших читателей зайти на сайт фонда. Там проекты, которые фондом уже реализованы. И это отнюдь не проекты, которые реализованы вблизи Красной площади. Это Киров, Тюмень, Чебоксары, Владивосток. Это целый ряд еще регионов. Там проекты, которые находятся в разной стадии, их тоже можно посмотреть. Там где только вышли из земли, там где уже идет отделка. Там заводы по производству строительных материалов. Там, самое главное, вот самое главное — там отзывы тех, кто живет в этих домах. И эти отзывы не всегда для нас приятные. У нас детский садик малой мощности, например, у нас далеко автобусная остановка, здесь могло бы житься комфортней. Но много, подавляющее большинство совершенно другого. Реализуемо все, но просто надо не чехардой заниматься кадровой, а просто работать — и все. Просто работать.

—На сайте Минрегиона фонд РЖС находится в списке подведомственных и курируемых организаций. Насколько известно предпринимательскому сообществу из закона «О Фонде РЖС», фонд создан Российской Федерацией и не является подведомственной или курируемой Минрегионом организацией. Как вы это прокомментируете?// застройщик

—К нам обращаются с тем же вопросом не только читатели, но и уже инвесторы. Интересуются застройщики. Хочу разъяснить следующее. Фонд создан указом Президента РФ от 07.05.2008 года №715 « О мерах по развитию жилищного строительства».

—Он был подписан Дмитрием Анатольевичем Медведевым в день инагурации. А затем 24 июля 2008 года Президентом России был подписан принятый депутатами Государственной Думы и одобренный Советом Федерации закон, который создавался с участием вашего покорного слуги. Закон № 161 ФЗ действует и сегодня. Было внесено 14 поправок, но они были только улучшающие. Поэтому мы руководствуемся только тем, что написано в законе. В законе написано, что у фонда органы управления устроены следующим образом: попечительский совет, который возглавляет Александр Дмитриевич Жуков, правление (председателем которого является ваш покорный слуга) руководствуются решениями, принимаемыми правительственной комиссией по развитию жилищного строительства, которую возглавляет Игорь Иванович Шувалов. Мы в этих рамках и действуем. Нигде, ни в каких законах или нормативных документах не указана подведомственность или курируемость организации ни Минрегионом, ни другим федеральным органом исполнительной власти.

—Инвесторы начали задавать вопрос, изменился ли порядок осуществления проектов на земельных участках фонда. И такие вопросы вызывают недоразумение. Подчеркну, из общего числа проведенных 203 аукционов у нас было только два случая обжалования их результатов, по итогам которого судом было отказано заявителям. У меня начались опасения насчет иностранных инвесторов, для которых процедуры принятия решений, их прозрачность, имеют большое значение.

—Порядок не изменился, никто нас не курирует. Считаю, что размещение информации на сайте минрегиона является технической ошибкой и она легко устранима. Если будет какая-то сложность в исправлении, мы разместим на сайте Фонда и в СМИ все необходимые документы для разъяснения. У инвесторов и застройщиков не должно быть никаких опасений, как было прозрачно, так и будет.

—Вам предлагали когда-нибудь взятки? // Артем

—Нет. Вот, знаете, мне так хотелось сейчас в интернет-аудиторию, в «Газете.Ru», одной из моих любимых газет, сейчас так крылья распушить и сказать: знаете, мне предлагают, а служба безопасности у меня такая... Но нет, не предлагают. Знаете почему? Механизм работает. Даже взяток не предлагают, потому что механизм работает, не я. Я не могу на аукционе, при всем желании и полномочиях, заставить кого-то поднимать или опускать карточку.

—Это второе. Первое — правила подачи заявок, правила участия в аукционе настолько прозрачны, они просты до мычания. Там невозможно ничего сделать, и никто не может ничего сделать, будь то Браверман, Петров, Рабинович — да кто угодно. Никто не сможет это сделать. Вот и все, механизм работает. Поэтому никто даже не предлагает. Я в этом смысле счастливый человек. Проблем нет.

—Почитав о работе РЖС, понял, что главная цель -- создать доступное жилье экономкласса. А как быть с теми, кто хочет жить в элитном, но купить его не может из-за цен, которые доступны только олигархам? // мск

—Нет. Наш целевой сегмент, более того, мы маркетинг проводим только по среднему классу. У нас задача — жилье экономкласса, комфортное жилье экономкласса, доступное в тех ценовых параметрах, о которых мы с вами говорили, для расширения среднего класса. Это задача, если хотите, социально-политическая, вот первый раз употребляю здесь слово «политика». Чем больше среднего класса — тем прочнее будет страна. Тем меньше будет разрыв между первым децелем и последним, который всегда ведет к непорядкам, как минимум.

—Вы наблюдаете тенденции к началу новой волны кризиса? Если да, то затронет ли он рынок недвижимости, почему? // Светлана Антонова Москва

—Я бы разделил это на две части. Первая часть — объективная, которая действительно связана с достаточно высокой процентной ставкой по ипотечному кредитованию. А значит, и конечным денежным потоком. И вот то, что написано в указах, инфляция +2,2%, вот если это будет реализовано, это абсолютно подъемно. Надо внимательно смотреть на затраты в этой части. Это специальная программа. Без поддержки государственной в этой части сложно. Тогда вы не расширите просто круг. Вы же не можете без конца выделять отдельные категории граждан. Я сейчас закавычиваю это и формулирую так, как это сформулировано в 559-м или в 108-м постановлении правительства, — «отдельные категории граждан».

—Вот моя коллега, Александра Левицкая, очень умная коллега, она правильно сказала, и я ее хочу процитировать. Она сказала: «У нас все являются кем-то». То есть невозможно всем давать льготы. В этой части должно быть какое-то решение и очень жесткое контролирование затрат, затрат банков и структур с государственным участием. Несмотря на то что это акционерное общество.

—Кроме того, у граждан есть значительные средства. Эти средства как от текущего жилья, так граждане могут получить эти деньги и у друзей, у родителей. Я имею в виду первый взнос. То есть ставка ипотечного кредитования в дальнейшем играет колоссальную роль. На первый взнос наскребают все.

—Что касается элитного жилья, буду здесь крайне прагматичен. Чем дороже мы продаем участок, без всякого инфраструктурирования, — тем лучше. Потому что мы эти деньги потом берем на инфраструктуру в Киров. И чем дороже — тем лучше. Потому что это жилье всегда найдет своего покупателя. Всегда.

—Я сейчас не про Москву, про другие субъекты тоже. Но эти пять субъектов для нас ключевые: Москва, область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и Краснодар. Чем дороже — тем лучше. И в центре участок, пусть это точка, добиться, если эта точка не перегружает транспортную, социальную инфраструктуру, другую, добиться в мэрии, у губернатора разрешения продать его как можно дороже — очень хорошая задача.

—Если вы посмотрите, те обязательства, которые мы приняли по инфраструктуре, они около четырех миллиардов рублей. Почему я говорю «приняли». Ведь мы принципиально не даем строить. Мы оплачиваем тариф, тем самым побуждая муниципалитеты принимать тарифы. А не зарываем деньги непонятно куда. Компетенции строительства инфраструктуры у нас нет. Порождать там новую волну воровства? Исключено! Поэтому мы финансируем ровно это. А когда принял муниципалитет тариф — за третье лицо платим, за застройщика. Федеральный участок есть — есть. Вперед. Тогда мы эту разницу добиваем, чтобы у застройщика была нормальная маржа. У нас есть правила инвестирования. Они на сайте, все понятно. Поэтому выбор механически осуществляется — через машину.

—Ну что я могу тут сделать? При всем желании. Ну полномочия больше, дальше что я могу сделать? Я же не могу сказать: слушайте, вот, знаете, тут посчитали, а тут припишите. Каким образом? Ну смех. Механизм должен быть создан. Как только пишется «как правило»....

—Есть случаи, когда из 234-го могут быть произведены изъятия. Это распоряжение президента Российской Федерации и председателя правительства. Такие случаи у нас были. Они касались определенных сфер, затрагивающих национальную безопасность и обороноспособность страны. Всё.

—Но когда отдельные ведомства пытались, сейчас уже не пытаются, и тоже тут героизма не надо никакого, все уже, не пытаются. Раньше пытались взломать 234-е целиком, это было неприемлемо. Хотите по отдельному объекту — пожалуйста. А хотите заняться инвестконтрактами, с непонятной пропорцией 35 на 65, или 40 на 60, или 50 на 50, когда руководитель ГУПа заключает этот инвестконтракт. И как вы его проконтролируете? Как вообще принцип этого инвестконтракта? Почему так, а не иначе? Почему 35 на 65, а не 27 на 73? Почему так? Нет ответа. Ну, так решили.

—Александр Арнольдович. Как вы думаете, почему в России так много неиспользованных земель? // Эльдар

—Земель вообще или земель, пригодных для строительства? Давайте разобьем на две части. Земель, пригодных для строительства, на самом деле нужно не так много. И это тоже вопрос счетный. Плотность застройки, нормальная плотность застройки, и это примерно 5,5 тысячи метров квадратных с одного гектара. Это если брать среднеэтажку, не брать выгон 10 тысяч, то, что делается в городах-миллионниках. Ну уж не брать то, что делается в Москве, когда там выгонялось и по 20 тысяч, и по 25 вверх, а потом выясняется, что припарковаться негде, незадача-то какая. Притом что у нас с мэрией, может быть, это будет не очень популярно, но у нас с мэрией при Юрии Михайловиче Лужкове тоже шла работа очень хорошо. Может быть, не с таким пониманием аппарата, как сейчас при Собянине, потому что Сергей Семенович является одним из отцов-основателей фонда на самом деле в бытность его вице-премьером и руководителем аппарата. Мы с ним обсуждали все от закона и до реализации, до мониторинга. Это было действительно так. Их не так много, кто оказал влияние на фонд. Это в первую очередь Шувалов Игорь Иванович, это Сергей Семенович Собянин, это Кирилл Андросов, Лариса Брычева. Это Дмитрий Песков, который поддерживал нас всегда, будучи в правительстве в информационном поле. Это Антон Вайно, который поддерживал нас всегда. Это Левицкая Александра, с которой были очень тяжелые дискуссии, но они всегда выливались в результат, — очень тяжелые дискуссии. Их было совсем немного. Это сейчас с фондом все хотят дружить. А тогда было совсем не так. Так вот, если брать 5,5 тысячи, тогда нам для того, чтобы выйти на цифру 100 миллионов метров квадратных, нужно ежегодно 20 тысяч гектаров всего. Все, это максимум. А то и 18. Но они должны быть отинфраструктурированы. Сюда должна быть поведена инженерка. Здесь должна быть социальная инфраструктура, здесь должна быть дорожная инфраструктура. И в этом смысле земли мало. И очень сложно. Вы знаете, сколько мы держим теперь с нашими этими тремя тысячами гектаров, которые мы предоставляем, но вот таких три тысячи. Сейчас еще окончательно Росреестр не дал, но вот от 34 процента рынка, который предоставляется публичными образованиями целиком по Российской Федерации. И гордиться нам тут совершенно нечем, тем что мы превысили показатель, который мы должны выйти на 30 процентов земельных участков, и строящегося, подчеркиваю, не построенного жилья, потому что невозможно за 15 минут, несмотря на то что мы в два раза быстрее строим, за 15 минут нельзя построить. Технологию немного нарушишь — обрушится потом. Значит, гордиться нам совершенно нечем здесь. Это означает, что темпы предоставления остальными низкие. Низкие они потому, что сложно отыскивать это. А так целиком земли, конечно, много.

—В заключение мы хотели бы попросить вас о традиционном пожелании нашим читателям. // "Газета.Ru"

—Быть такими же активными. Это банальное пожелание. Быть такими же колючими, но предметно колючими. Я старался ответить на все вопросы. Но просил бы читателей быть более предметными. Потому что формулировка о том, что предприятие с новейшей технологией, которое будет создано в крае, где есть безработица, и там будут предоставлены новые рабочие места, и будет построено с требованиями по энергоэффективности и экологической чистоте, не только к продукции, которую оно производит, но и к самому предприятию. А не помешает ли оно жить? Но это странные вопросы. Я просил бы быть более реалистичными. И вот с чем еще столкнулся в кооперативах. Чем больше мы даем льгот, через нас дает государство, тем больше хотят еще. Вот так не будет. Поэтому — быть реалистичными. Вот два таких пожелания — быть активными, и я с удовольствием сам работаю через сеть, даже прошел определенный курс в Бауманском университете, для того чтобы быть более интерактивным. Поэтому быть более такими же активными, такими же колючими, но и быть более реалистичными.

Екатерина Ткаченко, Газета.ру


Возврат к списку