Кредитная программа АИЖК «Стимул»

Открытым Акционерным Обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) разработаны механизмы, предусматривающие стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.

АИЖК гарантирует выкуп ипотечных кредитов, выданных по ставке от 7,9 до 11%. Банк кредитует дольщика по ставке выше или ниже 11%. После завершения строительства и регистрации ипотеки ставка по кредиту снижается до 7,9 -11%. Далее банк продает ипотечные кредиты АИЖК, которое, в свою очередь, дает право банку получить целевой займ по ставке 7-8,75% годовых (в зависимости от показателей финансовой устойчивости банка) сроком до 3 лет.

Финансирование Программы осуществляется Агентством за счет собственных и привлеченных средств, в том числе за счет кредита Внешэкономбанка в размере 40 млрд.рублей, который предоставлен Агентству в 2010 году в рамках Федерального закона от 13.10.2008 № 173-ФЗ «О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации».

Программа «Стимул» интересна и выгодна банкам, поскольку дает гарантию доступа к ресурсам АИЖК с фиксированными параметрами, при этом банки получают право, а не обязанность использовать займ Агентства. Существует гарантия сбыта нереализованных квартир, а также гарантия рефинансирования кредитов, то есть выкупа ипотечных кредитов граждан и ипотечных кредитов гаранта сбыта. При этом гарантом сбыта может выступать любое юридическое лицо, отвечающее требованиям кредитора и АИЖК, в том числе региональный оператор АИЖК, Фонд РЖС или застройщик. Программа «Стимул» интересна всем банкам, которые уже кредитуют или планируют начать кредитовать строительные проекты.

Программа «Стимул» интересна застройщикам, поскольку дает гарантии финансирования строительного проекта до его завершения, реализации построенных квартир благодаря гаранту сбыта, а также увеличения сбыта за счет выдачи ипотечных кредитов покупателям.

Преимущества программы «Стимул»:

• Уникальные условия фондирования, согласно которым банк получает гарантию, что в течение периода строительства (до 3 лет) он имеет доступ к целевому займу Агентства. Причем по фиксированным параметрам –7-8,75%.

• Агентство дает гарантию выкупа ипотечных кредитов физических лиц, предоставленных банком. АИЖК обязуется контрактовать выкуп закладных на срок до 3-х лет. Стандартные сроки контрактования у Агентства - 6-8 месяцев.

• Наличие гаранта сбыта, задача которого заключается в выкупе нереализованных квартир по окончании проекта. Если застройщик и банк не смогут реализовать квадратные метры на рынке, то этим займется гарант сбыта.

Ни для банков, ни для застройщиков ограничений по объемам фондирования нет. Главное, чтобы банк и строительный проект (застройщик), который он планирует финансировать, удовлетворяли типовым условиям программы. Для банков обязательно наличие лицензии и соблюдение требований регулятора, а для строительных объектов реализация проекта должна идти в соответствии с №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Когда заключаются соглашения в рамках программы «Стимул», у многих банков возникает вопрос, где гарантия того что, через два года у гаранта сбыта, с которым также заключено соглашение, будет 30% собственных средств на выкуп нереализованных квартир? Предсказать это невозможно, ведь на момент оценки формируется одна сумма, а спустя два года это цифра может измениться. Принимая это во внимание, в настоящее время АИЖК приняло решение, что будет работать дополнительный механизм, когда гаранта сбыта как отдельного юридического лица может и не быть, а его функция перекладывается на застройщика. По сути, это дополнительное снижение рисков, застройщик в любом случае вкладывает как минимум 30% собственных средств в ходе реализации проекта, либо даже до получения кредита в банке.

Все программы АИЖК направлены на повышение доступности жилья и ипотеки. В Программе «Стимул» в первую очередь речь идет об оптимальных условиях ипотечных кредитов для граждан, покупающих жилье в новых домах эконом-класса. Гарант сбыта выкупает нереализованные застройщиком квартиры по цене, установленной Минрегионом, т.е. фактически по госцене. Учитывая, что в большинстве проектов региональные администрации софинансируют гаранта сбыта, то реализовываться такие квартиры будут по минимальным ценам. Механизм гарантированного выкупа дополнительно стимулирует застройщиков реализовывать квартиры покупателям (физическим лицам) по цене ниже рынка, т.к. застройщик понимает, что если он не сможет реализовать жилье к сроку, его выкупит гарант по цене Минрегиона. Важно учитывать, что для каждого региона Министерством регионального развития РФ установлена своя цена за квадратный метр. Где-то цена составляет менее 30 тыс. рублей за кв.м, где-то, например, в Подмосковье, цена квадратного метра превышает 40 тыс. рублей. При этом указанная цена Минрегиона применяется только для расчета кредита, предоставляемого гаранту выкупа, и не ограничивает цену реализации на рынке.

Любовь Аристова, Председатель правления ГК «Финстрой», Председатель правления Самарской гильдии строителей так комментирует программу АИЖК:

«… Считаю, что на сегодняшний день это единственная программа, которая действительно стимулирует развитие строительства жилья эконом класса.

… Только «Стимул» способствует приобретению жилья в ипотеку на этапе строительства, тем самым увеличивая темпы и объемы строительства».

Подробности на сайте АИЖК www.ahml.ru